Записки иммиграционного консультанта. Налоги при приобретении коммерческой недвижимости в Италии

T:+7 495 741 1879,

Viber, WhatsApp: +39 331 4835938

E-mail: info@dv-consulting.net

Сопровождая сделки по приобретению коммерческой недвижимости в Италии, нам много раз приходилось сталкиваться с весьма распространенной ситуацией:

- стоимости объектов практически эквивалентны,

- доход от аренды объектов также сопоставим,

- основное отличие состояло в том, что один объект (условно называемый «первым») продавался компанией, являвшейся плательщиком НДС (VAT). Другая недвижимость, (условно называемая «вторым» объектом), продавалась либо физическим лицом, либо структурой, не являвшейся плательщиком НДС. При этом рассматривалась ситуация, когда покупатель – плательщик НДС.

Теперь сравнение вариантов фактически сводилось к оценке налоговой нагрузки на покупателя, возникавшей при оформлении сделки купли – продажи.

Формально закон определяет следующие правила налогообложения (составляющие в процентах рассчитываются от стоимости объекта продажи):

Первый объект (принадлежащий плательщику НДС)

VAT                                                                           22%,

Регистрационный налог                                           200 евро,

Налог на имущество                                                   3%,

Кадастровый налог                                                     1%.

Второй объект

VAT                                                                           не применим,

Регистрационный налог                                              9%,

Налог на имущество                                                   50 евро,

Кадастровый налог                                                     50 евро.

Закономерен вопрос, какому из объектов отдать преимущество, как корректно оценить затраты на сделку?

Весьма нехитрый расчет показывает, что налоговая нагрузка при оформлении недвижимости составляет (предположим, что стоимость объектов составляет 1 000 000 евро):

Первое помещение – 260 200 евро,

Второе помещение – 90 100 евро.

Напрашивается вывод, покупать у физического лица значительно выгоднее, так как сиюминутные затраты несопоставимы (при условии, что покупатель располагает достаточными средствами для приобретения недвижимости).

При этом покупателя не должен смущать тот факт, что договор аренды, заключенный между «бывшим владельцем» и арендатором не включал НДС. Изменение договора (после смены владельца помещения) является формальной процедурой.

Но насколько справедливо оценивать факт приобретения коммерческой недвижимости только на основании затрат на момент приобретения объекта? Ведь коммерческий объект должен приносить доход, а доход неизбежно связан с налогами от данного вида деятельности и, соответственно, с оплатой НДС.

Кроме всего прочего, при приобретении недвижимости, если у покупателя появляется возможность прибегнуть к использованию дополнительного (заемного) финансирования, то имеет смысл воспользоваться и этим шансом.

Ответ на этот и многие другие вопросы можно получить в ходе консультации у специалистов нашей компании.

Leave a Reply