Записки иммиграционного консультанта. Покупаем жилую недвижимость в Италии. Часть 2

T:+7 495 741 1879,

Viber, WhatsApp: +39 331 4835938

E-mail: info@dv-consulting.net

Приобретая недвижимость, следует досконально понимать, какие дополнительные платежи (кроме стоимости объекта) ждут покупателя при оформлении сделки.

С одной стороны, это услуги нотариуса, юриста и брокера, с другой стороны – налоги и пошлины.

Нотариус – ключевая фигура, отвечающая за соблюдение интересов обеих сторон: и продавца и покупателя (хотя выбор нотариуса – прерогатива покупателя). Услуги нотариуса оплачиваются в момент подписания нотариального акта, сумма определяется на основе расценок, устанавливаемых местной адвокатской палатой. Итог облагается налогом на добавленную стоимость VAT.

В большинстве случаев стоимость услуг составляет от 2.000 до 3.500 евро.

Адвокат (юрист) при оформлении сделки отвечает за подготовку & оформление документов пригласившей его стороны и принимает участие практически во всех переговорах, курируя сделку «от и до». Особенно важна роль юриста, когда одна из сторон – зарубежные физические или юридические лица.

Часто покупатели недвижимости на вторичном рынке еще до покупки начинают планировать реконструкцию исходного объекта. В этих случаях участие адвоката (юриста) просто необходимо, так как именно с его помощью можно точно воссоздать всю картину разрешений и согласований, требующихся для последующей реализации этих планов. Увы, но далеко не все бюрократические вопросы решаются в Италии без напряжения и привлечения профессионалов.

Юристы за свои услуги берут, как правило, от 1% до 2% от суммы сделки плюс налог на добавленную стоимость.

Итальянские агентства недвижимости «стоят весьма недешево» (от 1,5 до 4% плюс VAT для покупателя и примерно такую же сумму для продавца). Следует констатировать, что у большинства итальянских риэлтеров существует одна особенность – они работают на сугубо ограниченной территории, и даже внутри компании отсутствует единая база данных объектов недвижимости. Поэтому весьма характерна ситуация, когда для решения специфической задачи покупателя не удается ограничиться привлечением одного агентства.

Теперь коротко о налогах (при перерегистрации прав собственности). Их три: регистрационный налог (registration & transfer tax), ипотечный налог (mortgage tax), кадастровый налог (cadastral tax).

Напомню, мы ограничиваемся рассмотрением приобретения исключительно жилой недвижимости, когда в качестве покупателей выступают физические лица.

Возможны две ситуации:

- продавец физическое лицо или компания, не являющаяся плательщиком VAT (опция 1);

- продавец компания, являющаяся плательщиком VAT (опция 2).

Опция 1. Регистрационный налог имеет две ставки:

- 2%, если речь идет о приобретении первого (основного) жилья покупателем (не относящегося к классу люксовых объектов недвижимости),

- 9% – в других случаях.

Сумма регистрационного налога при применении пропорциональной ставки не может составлять менее 1,000 евро.

При этом ставки ипотечного и кадастрового налогов составляют 50 евро каждый.

Опция 2. Ипотечный и кадастровый налоги составляют 200 евро каждый. При этом вместо регистрационного налога уплачивается НДС:

- по ставке 4%, если речь идет о приобретении первого (основного) жилья,

- по ставке 10% в других случаях, но кроме жилья класса люкс,

- по ставке 22% – для жилья класса люкс.

Осталось только добавить, что покупателю дается 18 месяцев после покупки жилой недвижимости на то, чтобы оформить прописку (зарегистрироваться) по данному адресу. В этом случае жилья классифицируется как основное, что позволяет воспользоваться соответствующей (низкой) налоговой ставкой.

Таким образом, если иностранный гражданин приобрел жилье, оформил вид на жительство и зарегистрировался по данному адресу, то он существенно экономит на налогах, связанных с приобретением жилой недвижимости в Италии.

Leave a Reply