Записки иммиграционного консультанта. Покупаем жилую недвижимость в Италии. Часть 1

T:+7 495 741 1879,

Viber, WhatsApp: +39 331 4835938

E-mail: info@dv-consulting.net

Начиная консультации об оформлении вида на жительство в Италии, часто спонтанно возникает не менее актуальный вопрос – приобретение жилой недвижимости. Многие клиенты однозначно увязывают целесообразность  оформления ВНЖ с покупкой жилья.  И хотя мы, как правило, рекомендуем накопить опыт проживания в стране, прежде чем инвестировать средства в real-estate, попробуем коротко сформулировать особенности процедуры превращения обычного иностранного гражданина в собственника жилья в Италии.

Главное, в Италии не существует ограничений на приобретение жилой недвижимости иностранцами. Единственное о чем следует позаботиться – это официально документировать суммы, переводимые из-за рубежа. Это важно, чтобы доходы от последующей продажи могли быть беспрепятственно выведены за пределы Италии (в случае необходимости).

В Италии процесс передачи недвижимости продавцом покупателю является законодательно регулируемой процедурой, причем, интересы продавца стоят выше интересов покупателя. Следует также иметь в виду, что итальянские законы предусматривают преддоговорную ответственность продавца. Другими словами, если покупатель посчитает поведение продавца «недобросовестным» после заключения предварительного контракта, то он (покупатель) может рассчитывать на возмещение своих расходов.

После того, как объект покупки выбран, наступает время делать официальное предложение: теперь покупатель обязан заплатить порядка 1% от стоимости недвижимости. На практике, можно ограничиться суммой порядка 1,000 евро. К сожалению, предложение о покупке является обязательным только для покупателя, продавец может продолжать рассматривать другие варианты. Срок ответа продавца на предложение о покупке фиксируется, чтобы избежать ситуации, когда продавец не обременен сроками принятия ответного решения.

Если продавец принимает предложение покупателя, то с этого момента сделка становится обязательной для обеих сторон, и продавец готовит Предварительный договор или Compromesso.

При подписании Compromesso сумма депозита увеличивается до 10 – 20% от цены продажи. В том случае, если покупатель решит отказаться от сделки, то на основании Compromesso продавец может обратиться в суд для обеспечения соблюдения условий договора. С другой стороны, если продавец отступит от положений Compromesso, то теперь уже он будет обязан выплатить двойную сумму депозита покупателю.

Завершение сделки обычно занимает от шести до восьми недель. Нотариус несет ответственность за «чистоту» сделки,  действуя в интересах обеих сторон. После соблюдения всех формальностей покупатель  переводит необходимую сумму продавцу, и подписывается акт купли-продажи или нотариальный акт.

Нотариус выдает на руки сторонам копию акта, копии должны быть предоставлены в налоговую инспекцию и земельный кадастр. Необходимые государственные пошлины должны быть оплачены для официальной регистрации сделки.

Нотариус же и гарантирует корректность оформления документов  и информирует местную полицию о смене собственника в течение 48 часов с момента подписания нотариального акта.

Процедура – весьма важный аспект покупки, но куда больший интерес для самого покупателя представляют цены.

По данным European Central Bank на протяжении последних восьми лет наблюдается стабильное падение цен на недвижимость в Италии. В 2015 году среднее падение цен составило: в Риме – 7.5%, Генуе – 11.6%, Палермо – 7%, Флоренции – 2.2%, Венеции – 1.6%, Болонье – 0.2%.

Исключение составляют Милан (увеличение на 0.7%) и Неаполь (0.1%).

Если говорить о стоимости одного квадратного метра, то в Венеции это – 4,400 евро, в Милане – 3,500 евро, на севере, недалеко от границы с Австрией, в Больцано – 3,400 евро, в Риме и Флоренции – 3,300 евро.

Суммарное количество продаж за 2015 год выросло на 6,5%, особенно в Милане – более 13%. Существенно возросло число ипотечных кредитов – почти на 20%.

Что ожидает покупателей в 2016 – 2017 годах? Специалисты тешат себя надеждами о стабилизации цен в целом по Италии с возможным их увеличением, примерно на 2% к концу 2017. Но это слабое утешение, если принять во внимание, что с 2000 по 2008 год цены выросли на 85% (без учета инфляции). Но о повторении такого роста цен никто из продавцов и не  мечтает…

На что же может рассчитывать реальный покупатель в настоящих условиях? Наверное, только на возможность получения кредита (на покупку жилья) по сравнительно низким ставкам: на срок до 1 года – 2%, до 5 лет – 2.2%, до 10 лет – 2.7%, свыше 10 лет – 2.85%.

Справедливости ради, банки довольно охотно идут на предоставление кредитов (в том случае, когда иностранцы в состоянии продемонстрировать значительные доходы и финансовую состоятельность в стране постоянного проживания).

Какие затраты сопровождают покупку жилья (налоги, комиссионные и пр.) и что дает оформление вида на жительство с этой точки зрения – об этом поговорим в следующей части наших исследований.

Leave a Reply