Записки иммиграционного консультанта. Покупка дома в Италии. Типичные ошибки покупателя.

T:+7 495 741 1879,

Viber, WhatsApp: +39 331 4835938

E-mail: info@dv-consulting.net

Хочу Вас сразу предупредить. Это не обычный пост о покупке дома в Италии. Почему? Потому что статья написана не для того, чтобы продать что-нибудь или прорекламировать конкретное агентство недвижимости.

Мне довелось долгие годы представлять интересы многих клиентов, влюбившихся в страну, или просто решивших купить итальянскую недвижимость для перепродажи. Как правило, этот контингент старается приобрести нечто исключительно для себя, и процесс покупки обычно сопровождается бесчисленными жалобами о нелегком процессе, нечестных продавцах, дорогих нотариусах…

По мере того как клиенты погружались в мероприятие под названием «покупка дома», становилось очевидно, что им нужен не адвокат, не местный специалист по недвижимости, а просто некое доверенное лицо, с которым можно поговорить, обсудить проблемы и уж, в крайнем случае, выслушать его совет о поведении в сложившейся ситуации.

Не знаю, насколько мое участие в этих сделках было полезным и целесообразным, но я приобрел огромный опыт, а также разработал ряд рекомендаций, специально предназначенных для зарубежных покупателей недвижимости в Италии.

Начну с того, что познакомлю Вас с основными ошибками, которые совершаются в процессе реализации этих сделок.

Самая распространенная из них заключается в предположении, что правила везде одинаковы, и в Италии все банально просто: Вы платите за что-то, и Вы это что-то получаете. Предположение не верно, особенно здесь, на Апеннинах.

Вообще Вас ждет одна плохая новость: процесс покупки дома в Италии – бюрократический кошмар. Правда, все познается в сравнении, и я имею в виду кошмар, по сравнению, с аналогичной процедурой в США или Великобритании.

Но есть и хорошая новость: как только вы поймете, как должен быть организован процесс, то получите возможность реализации его на принципах аутсорсинга, переложив большую часть работы на местных жителей и оставив за собой право – управлять процедурой онлайн.

Кроме того, Вы убедитесь, что «избыточная бюрократия» делает покупку куда более безопасной, чем в других странах, в том числе в США и Великобритании.

Итак, первый вопрос, который следует задать самому себе, весьма очевиден, но обычно недооценивается:

«Вы действительно понимаете, что представляет процесс покупки дома в Италии?»

Так, во многих странах вы подписываете договор, платите и получаете дом. В Италии вы будете обязаны подписать контракт,в присутствии нотариуса, после чего все еще не станете счастливым обладателем недвижимости, пока не подпишите на другой день второй контракт, в присутствии другого нотариуса.

Многие итальянские адвокаты до сих пор удивляются, в чем смысл столь сложной конструкции. Но мы не пытаемся сейчас понять, почему это так устроено, а стараемся разобраться, как не наделать реальных ошибок на этом пути.

Поверьте, правильный ответ на первый вопрос всегда однозначен: «Нет, нет и только нет! Никто из покупателей, даже имеющих опыт покупок не представляют, что их ждет, когда они соберутся повторить опыт».

Следующий вопрос является в некотором смысле естественным продолжением первого:

«Зачем Вы покупаете дом в Италии?»

Согласитесь, достойный вопрос для любой страны, но особенно важный для Италии. Налоговые и нотариальные затраты столь высоки, что, на мой взгляд, «бесцельная» покупка недвижимости – это, весьма, неоправданное удовольствие.

Ну, а ответ всегда индивидуален, хотя практически любой из них попадет в одну из трех групп:

- Вы хотите жить в Италии на постоянной основе (работать или, наоборот, отойдя от активных дел радоваться прелестям пенсионного возраста);

- Вы предполагаете наслаждаться Италией периодически (организовав на базе своей недвижимости дом отдыха для вашей семьи и, может быть, иногда для ваших лучших друзей и родственников);

- Вы хотите инвестировать в недвижимость в Италии (то есть продать дом впоследствии).

Если Вы хотите проводить время в Италии на постоянной основе или наслаждаться прелестями итальянской жизни периодически, то приобретайте дом на себя. Только постарайтесь не делать весьма распространенную ошибку, рассчитывая, что наличие недвижимости продвинет Вас на пути получения вида на жительство в стране.

Весьма любопытен следующий факт. Наличие эквивалентной недвижимости за пределами Италии воспринимается куда положительнее с точки зрения получения вида на жительство по мотиву residenza elettiva, чем собственность внутри страны. Парадокс, но лица, принимающие решение, как правило, хорошо представляют «насколько ликвидным» является этот актив в стране и готовы закрыть глаза, когда речь идет о домике за рубежом. Да и пусть потенциальная, но все же возможность получения дохода, играет тоже немаловажную роль.

Другое дело, если Вы поставили задачу инвестировать в итальянскую недвижимость. Подход должен быть совершенно другим. Забудьте о приобретении недвижимости «на себя». Это распространенная ошибка. Куда выгоднее (с финансовой точки зрения) сделать собственником недвижимости трастовый фонд или компанию-резидента.

К сожалению, вряд ли возможно в рамках одного поста ответить на все вопросы, связанные с покупкой дома. Обещаю вернуться к этой теме в ближайшем будущем.

Leave a Reply