Торги по-итальянски. Покупаем недвижимость на аукционе с дисконтом

T:+7 495 741 1879,

Viber, WhatsApp: +39 331 4835938

E-mail: info@dv-consulting.net

Аукцион по продаже недвижимости – многообещающий способ покупки как жилых помещений, так и коммерческих объектов по ценам существенно ниже рыночных. Утверждение, которое можно довольно часто услышать в разговоре с итальянскими риелторами, хотя, справедливости ради, большинство из них никогда не имело дело с аукционными объектами. Попробуем разобраться в проблеме с точки зрения потенциального инвестора – покупателя доходной недвижимости.

В последние несколько лет число объявленных аукционов по недвижимости превысило несколько сотен тысяч в год по всей Италии, так что инвестору есть из «чего выбирать и с чем работать».

Как правило, на торги выставляются помещения:

  • владельцы которых не в состоянии оплачивать ипотечные долги (fallimentari),
  • конфискованные в ходе уголовных процессов (guidiziarie),
  • принадлежащие государственным структурам, заинтересованным, в приватизации объектов недвижимости (cartolarizzazioni).

Подавляющее большинство аукционных объектов продается за долги (в результате процедур банкротства), длятся эти аукционы – годы (средняя продолжительность аукционов в Ломбардии и Тоскане, например, составляет 36 месяцев), порядка 90% продающихся объектов – помещения стоимостью до 250.000 евро.

Сам процесс проведения торгов весьма прозрачен и необременителен. Участники  имеют возможность и время познакомиться с объектом и сопроводительной технической документацией, провести экспертизу, оценить риски и т.д. Участие в торгах «открыто» для всех желающих, за исключением владельца – банкрота.

Так в чем же особенность? В том, что недвижимость продается в виде, в котором она была выставлена на аукцион: со скрытыми дефектами, денежными обязательствами, иногда не урегулированными правовыми вопросами…

И теперь уже дело участников оценивать риски, так как в итоге, все долги & обязательства & проблемы автоматически (после покупки) превращаются в головную боль победителя. Причем, у последнего уже нет возможности отказаться от приобретения, сославшись на недобросовестность продавца или организаторов аукциона. Или точнее такая возможность существует, но штрафом за отказ будет невозврат 10% депозита (от объявленной стоимости объекта), оплаченного в момент подачи аукционной документации.

Поэтому, на первое место (с точки зрения потенциального инвестора) выходит всестороння экспертиза самого объекта и сделки, которая по результатам аукциона оформляется решением суда.

Единственное послабление, которое суд может предоставить покупателю – это «амнистия» в части незаконных строительных работ, ранее выполненных на объекте торгов.

К сожалению, «качество аукционных файлов», в соответствии с итальянскими традициями, оставляет желать лучшего: техническая документация по объекту может либо отсутствовать совсем, либо быть выпущена десятилетия назад, оценка стоимости помещения может быть выполнена за годы до момента проведения очередного аукциона, хотя объект как эксплуатировался до, так и продолжает эксплуатироваться после торгов.

Другая особенность аукционных сделок – растянутость во времени. Так многие инвесторы, впервые обратившиеся к идее приобретения недвижимости на аукционе и надеявшиеся на получение быстрого результата, остались неудовлетворенными. Их не устроил тот факт, что от момента объявления даты проведения аукциона до завершения процедуры проходит шесть месяцев, а то и более…

Если аукционный объект сдан в долгосрочную аренду, то, как правило, инвестор заинтересован в быстрейшим оформление права собственности, чтобы начать получать арендную плату. Но здесь его (инвестора) ждет полное разочарование. Итальянская бюрократическая система работает крайне медленно: на подготовку проекта решения суда после торгов уходит, как минимум, два месяца, а на его оформление – еще несколько недель. Полтора месяца потребуется на завершение процедуры регистрации недвижимости (кадастр, регистрационная палата…).

Существует теоретическая возможность сократить сроки подготовки решения, но для этого требуются весьма обоснованные (весомые) причины. Дело в том, что один суд рассматривает  десятки и сотни аукционов, и все победители не готовы «терять» несколько месяцев…

Так что в любом случае придется набраться терпения и ждать… Возникает вполне закономерный вопрос: ради чего?

«Увы», но все временные и прочие затраты с лихвой перекрываются дисконтом (по сравнению с текущей рыночной стоимостью), с которым приобретается объект. Понятно, что никаких гарантированных цифр по величине «скидки для победителя» не существует, но большинство аукционов по продаже помещений стоимостью от 1 млн до 3 млн евро заканчиваются с дисконтом порядка 40%.

Много это или мало – решать инвестору, но если, например, доходность объекта составляет шесть процентов по отношению к рыночной стоимости объекта, то в результате дисконта и за минусом дополнительных расходов на аукцион и экспертизу, цифра доходности увеличится на несколько десятков процентов (по отношению к первоначальной величине).

Причем интересный факт, что дисконт свыше 40% весьма достижим на крупных объектах: виллы, комплексы зданий, сооружений, особенно подлежащие реконструкции или связанные с незавершенным строительством.

Следует отметить, что банки весьма охотно кредитуют аукционные сделки, но с одним условием. Так как между датой оплаты помещения (срок оплаты составляет либо 60 либо 90 дней с момента проведения торгов) и датой решения суда, на основании которого победитель признается владельцем, проходит несколько месяцев, то банк:

  • либо предложит победителю оплатить недвижимость самостоятельно и выдаст mortgage после признания его владельцем,
  • либо предложит еще и overdraft на оплату стоимости помещения.

Понятно, что условия mortgage и overdraft «кредитов» будут существенно различаться, но опять все издержки покрывает «пресловутый дисконт».

Когда речь заходит об ипотечном кредите, то весьма распространенный прием, обратиться за кредитом именно в тот банк, который инициировал аукционную процедуру и, следовательно, в котором и возникли ипотечные долги владельца помещения.

Наиболее умудренные опытом инвесторы (в случае, если позволяет время) идут дальше и стараются купить долг у банка, но по цене еще более выгодной, чем на аукционе. Если банк заинтересован в «живых деньгах», то эта сделка может оказаться наиболее привлекательной для сторон…

Большинство банков (на этапе рассмотрения кредита победителю аукциона) требуют проведение независимой экспертизы по оценке текущей стоимости объекта. Так что у будущего владельца могут появиться данные трех экспертиз:

  • первой, проведенной при подготовке торгов,
  • второй, если владелец заказывал экспертизу самостоятельно,
  • третьей, полученной банком.

Весьма любопытный момент для владельца, особенно, в случае существенного расхождения результатов экспертиз.

Подведем некоторые итоги. Покупать недвижимость на аукционе в Италии – весьма выгодное и далеко не затруднительное занятие. Главное – не торопиться при выборе потенциального объекта и предусмотреть проведение его всесторонней экспертизы.

Если принять во внимание, что на Апеннинском полуострове любой успешный бизнес делается  исключительно при тщательном подходе и в темпе, присущем неторопливому итальянскому образу жизни, то не следует ожидать, что приобретение недвижимости на торгах являются исключением из правил…

 

Leave a Reply